2012年6月5日房地產(chǎn)商業(yè)暖場活動方案，萬科集團(tuán)副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全興奮地在微博上說：“萬科在南京南站終于開花結(jié)果。想起當(dāng)年在水街無需會上定下的投資策略，后續(xù)一系列努力，不容易，不容易”。

　　就在當(dāng)天，萬科以5158元/平的樓板價拿下了南京南站首幅出讓宅地，總建面約有20萬平米。

　　彼時，大寶（萬科人對朱保全的昵稱）剛調(diào)回集團(tuán)總部，但他每天都在關(guān)注著曾經(jīng)苦心經(jīng)營多年的南京市場。他的這一表態(tài)，也可以看做是集團(tuán)總部對后任各位南萬總經(jīng)理最大的支持和期許。

　　按照既定的戰(zhàn)略打法，如今南站已漸漸變成萬科在南京的第一主場。

　　當(dāng)人們出了高鐵南站的南廣場，開車沿著高架橋蜿蜒而下，你會看到兩側(cè)密集的高層建筑群猶如張開著的手臂，用“夾道歡迎”的姿態(tài)，扛鼎著南京南大門的城市封面。

　　今天，南站CBD區(qū)域一半的開發(fā)面積屬于萬科，據(jù)粗略統(tǒng)計已輕松超過100萬平米。難怪，有人調(diào)侃：“半個南站都被萬科承包了”。

　　事實上，能在“高鐵開發(fā)專家”綠地的眼皮底下大舉攻城略地，短短數(shù)年便占據(jù)南站半壁江山的，恐怕也只有“老大哥”萬科能做到。

　　從最早進(jìn)入南京的“小紅人”，到今天長袖善舞的“老司機(jī)”。從當(dāng)年躊躇滿志的“登山者”，到聆聽城市心跳的“三好生”。十六年，21盤，萬科帶給南京樓市的意義猶如風(fēng)向標(biāo)，成為其他房企紛紛學(xué)習(xí)、對標(biāo)和模仿的對象。

　　“低調(diào)的強(qiáng)勢”。這或許就是南京萬科立足百億巔峰之上，那份天生獨有的從容。

　　南京萬科很低調(diào)

　　因為只有低調(diào)，才能深深根植于這座城市的發(fā)展脈搏之中。

　　南京業(yè)內(nèi)一直流傳著一個著名的段子：2001年初，萬科的三位江蘇籍高管“泛舟”于莫愁湖上，并非消磨時間，也非談詩論道，而是在謀劃著對莫愁湖二道埂子的“重塑藍(lán)圖”。

　　當(dāng)時的二道埂子是南京知名的棚戶區(qū)，散布著大量違章建筑，居住和治安環(huán)境令人堪憂。萬科卻在深思熟慮之后，看中了這處在外界看來并不起眼的破敗之地，并決心讓它重現(xiàn)光芒。

　　2001年3月20日，二道埂子地塊被萬科以1.855億元總價競得。這是南京首次面向全國招標(biāo)土地，也是萬科進(jìn)軍南京獲取的第一幅純湖景宅地。2003年6月，萬科金色家園首次開盤，均價達(dá)到5000元/㎡，高出南京全市均價整整2000元/㎡。項目憑借出眾的產(chǎn)品力迅速熱銷，成為現(xiàn)象級樓盤。

　　這是萬科在南京的首秀，低調(diào)但不失華麗。它在幫助二道埂子脫胎換骨的同時也贏得了南京市場的尊重。十多年后，房地產(chǎn)商業(yè)暖場活動方案我們回頭再看，會發(fā)現(xiàn)金色家園依然是南萬一張無法取代的名片。

　　用郁亮的話說，南京是一座神奇的城市?！安粌H能創(chuàng)造神奇，更能見證神奇?！?/p>

　　一個項目，改變一座城。南京，也正是從那個時候開始，深深記住了萬科。

　　業(yè)務(wù)拓展很強(qiáng)勢

　　因為只有強(qiáng)勢，才能不給競爭對手以任何喘息之機(jī)。

　　從早期的金色家園，到十運會后的光明城市，再到“奧體第一盤”金域緹香，萬科首先重點發(fā)力于河西。然后快速南征北戰(zhàn)，先在城北小紅山開發(fā)了英倫風(fēng)格的紅郡，緊接著又在城南鐵心橋打造了專門針對年輕人置業(yè)的金色里程。每到一地，皆樹立標(biāo)桿形象，“小紅人”更是風(fēng)靡南京。

　　值得一提的是，金域緹香的大戶型早在2009年就擁有了令人艷羨的大橫廳，領(lǐng)先競品對手多年。在代表著萬科匠心產(chǎn)品力的同時，對市場具有極重要的里程碑意義。

　　2010年，萬科金域藍(lán)灣的入市掀起江寧改善置業(yè)潮。2011-2012年萬科跳出主城，開啟東西雙線作戰(zhàn)：先揮師仙林湖開發(fā)金色領(lǐng)域，后跨江浦口開發(fā)金色半山。為兩大新興板塊積極拓荒，提振區(qū)域信心指數(shù)。

　　一線品牌房企殺入二線城市，帶來的不僅僅是產(chǎn)品和思維的革新，還有強(qiáng)大品牌力所產(chǎn)生的市場溢價效應(yīng)，可在短時間積累大批購買力較強(qiáng)，忠實程度高的業(yè)主粉絲。這些都讓萬科對南京這座城市欲罷不能，決意持續(xù)深耕。所以，它要找一個“區(qū)域聚焦”的落腳點。

　　2012年下半年，萬科“瞄上”了剛剛啟動的南站CBD區(qū)域，從此便“一發(fā)不可收”。從2012-2017年，萬科在短短五年內(nèi)一口氣拿下了8幅商住地塊。先后密集開發(fā)了九都薈、新都薈、尚都薈、都薈南苑、大都會等項目，加上南站G46和G31兩幅土地儲備，演繹了一場“八進(jìn)南站，百億深耕”的大戲。

　　不難發(fā)現(xiàn)，南站地區(qū)已被萬科視為實現(xiàn)深耕戰(zhàn)略的“橋頭堡”和“樣板區(qū)”。從南站的拿地策略上，萬科顯露出少見的凌厲、以及超乎尋常的強(qiáng)勢。事實證明：在爭奪“亞洲第一大站”周邊宅地開發(fā)權(quán)上，它不會留給對手任何可以趁虛而入的機(jī)會。

　　未來無限可能

　　南站五年8盤的背后，是萬科聚焦區(qū)域深耕，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢的致勝打法。同時，南萬堅持“兩手抓兩手硬”，積極補(bǔ)倉南京多個重點板塊。比如在江浦繼續(xù)開發(fā)萬科璞悅山，在江寧開發(fā)萬科翡翠公園。保證了板塊的進(jìn)化和迭代。

　　近年，隨著城市化不斷提速，南京城市的邊際在不斷擴(kuò)大。傳統(tǒng)意義上的中心地區(qū)也開始分化，城市格局開始從單核向多核轉(zhuǎn)變。

　　于是，萬科不失時機(jī)地提出全新的“城央中心論”。比如位于老城南倉巷片區(qū)的安品園舍，江寧東山老城核心區(qū)的萬科金域國際，淳化新市鎮(zhèn)中心的萬科和昌金域東方，以及溧水公園地產(chǎn)大盤萬科城。無一不是萬科品牌溢價+區(qū)域中心地段論的復(fù)合型價值觀輸出樣本。

　　此外，在進(jìn)入樓市下半場后，過去房企的傳統(tǒng)開發(fā)模式在高地價面前越來越難以為繼。而搶占長租公寓市場，打造自身長租公寓品牌已經(jīng)成為開發(fā)商爭相角逐的風(fēng)口。一方面可以為未來品牌輸出打好基礎(chǔ)，另一方面能夠為房企帶來穩(wěn)定的租金收益，便于企業(yè)資本運作。

　　2017年，萬科把長租公寓作為重要發(fā)力點。已在全國19個城市落地“泊寓”品牌，擁有客房超過8萬間。南京作為萬科泊寓的重點布局城市，已經(jīng)成功投入運營了門西社區(qū)項目。泊寓也在不斷通過深挖物業(yè)價值、提升運營能力、打造高效的扁平化組織來提升業(yè)務(wù)盈利能力。

　　據(jù)相關(guān)人士介紹：在萬科未來十年規(guī)劃中，包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理兩項核心業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)兩項優(yōu)勢業(yè)務(wù)、冰雪度假和長租公寓兩項重點拓展業(yè)務(wù)、養(yǎng)老和教育兩項拓展業(yè)務(wù)，以及與深圳地鐵合作推進(jìn)的“軌道+物業(yè)”潛力業(yè)務(wù)。

　　雖然萬科的房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)突破4000億元大關(guān)，但董事會主席郁亮卻不愿再提規(guī)模，亦不愿意外界再將萬科與傳統(tǒng)意義的開發(fā)商畫上等號?！艾F(xiàn)在誰跟我說萬科是開發(fā)商，我跟他急?！?/p>

　　萬科已連續(xù)多年低調(diào)投資物流，商業(yè)地產(chǎn)，文化領(lǐng)域等各類城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)，對于各個業(yè)務(wù)版圖，萬科不僅寄望于“規(guī)?！钡脑鲩L，更希望能在行業(yè)中領(lǐng)跑。郁亮曾經(jīng)公開表態(tài)希望印力商業(yè)能在三年內(nèi)做到數(shù)一數(shù)二，包括普洛斯在內(nèi)的物流業(yè)務(wù)向全國第一乃至全球第一沖刺，或許這就是傳說中的萬科萬億新生態(tài)目標(biāo)。

　　從國內(nèi)最大規(guī)模的住宅房企，到全面轉(zhuǎn)型多元化配套服務(wù)商的世界500強(qiáng)。萬科走過的每一步，都是在城市發(fā)展脈搏中，用心跳出的城市之舞。事實上，在深入學(xué)習(xí)十九大精神后，萬科已經(jīng)下決心將城市配套服務(wù)商的角色提升為創(chuàng)造美好生活的場景師，并致力圍繞城市發(fā)展的各個場景做布局。

　　可以預(yù)見，“三好生”萬科將會一直緊隨城市的步伐，在大刀闊斧轉(zhuǎn)型的道路上續(xù)寫自己低調(diào)的強(qiáng)勢。

　　用王石的話說，“萬科真正的黃金期才剛剛開始?！?/p>

　　>后記

　　從2015年城市的心跳發(fā)布會后，南京萬科最近兩年沒有做大型品宣傳活動了，但他們組織的社會活動，公益活動一直在緊密進(jìn)行中。

　　2017年12月31，萬科再次拿下了南京市場銷售額第一名。面對160億的業(yè)績，依然沒有同行的那種大聲喧嘩。而萬科華東區(qū)域?qū)τ谳爟?nèi)年度回款1500億的傲人業(yè)績，也僅僅是編發(fā)了一張內(nèi)部海報給自己人鼓勵。

　　是的，領(lǐng)跑者，從來不需要高調(diào)宣講，而是前行。